《买房让日本人幸福了吗？》日本买房：幸福背后隐藏的隐形价值导致高房价

东亚的房产被附加上太多隐形价值，包括但不限于户籍、教育、养老（反向抵押）以及各种根据地域形成的社会福利。这些价值往往又间接地通过价款体现出来。因此，东亚的房产必然会呈现周期性的泡沫。在这方面，文化的协同性出奇地突破了社会经济制度和意识形态的桎梏。

本书的书名感觉就有点问题，原名“マンションは日本人を幸せにするか”。结合书中内容，这里マンション怎么想都不能翻译成动词“买房”，而就是简单的名词“房产”（不同于传统意味的“楼房”）。这种刻意翻译倒有些哗众取宠的味道。作者本身也不是经济学家（今年怎么老是看这些不专业的评论员的作品），所以每次都要再三推敲他的说法和他的数据来源是否可信，也是挺累的。

有意思的几个观点： - 第一，建筑物区分所有权的功能全线崩盘。建筑物区分所有权表面上是民主政治的产物，但是也延续了民主政治的劣根性。对于权利不敏感、不重视的人只会阻碍决策的做出。我国《民法典》的有关立法也是发挥了后发优势，借鉴《公司法》的立法，把出席人数倒是吸取了日本的教训。徒法不足以自行，法律的局限性和被动性导致其在预防和解决问题方面有天然的不足。也正如作者所言，物业和业主本身就处在利益的对立面。业主的要求越严格，越会影响到物业的利益。因此全凭二者自行处理是非常艰难的。因此需要有作为监督机构的第三方公权力介入。纵使公权力不必主动介入，也需要公权力作为震慑，才不会让物业予取予求。 - 第二，作者作为资深房地产业人士，深入揭露了房地产业的黑幕，对消费者的压榨手段层出不穷。从侧面反映出这个行业的合规道路任重而道远。具体体现为： - 极低的入行门槛、几近于无的准入标准导致房地产行业鱼龙混杂。 - 封闭的JV信息公告系统成了房地产业内部宰客和分赃的工具。 - 房地产业可以肆无忌惮地开展营销广告，因为最后的支出都会转嫁到消费者头上。 - 几乎不给消费者提供思考时间。插一嘴说，就是私募基金、衍生品这样基数之大、杠杆之高的金融操作，都给投资者24小时的冷静期。投资者在此期间时刻可以反悔，而房地产这般对个人命运极其重要的行业却逐步逼仄。其中感受不到任何的行业伦理和良心。 - 被称作“雪藏”“冷落”的双向代理违法行为，进一步加大了产权人的出手压力。根本原因还在于行业信息的垄断。 - 第三，作者的一些观点还相当保守，一味强调现代住宅存在有损健康等缺点，鼓吹传统建筑的好处。这实际上也暴露出非经济学家的无知。不能坦然面对城市土地之上的资产价值，混淆了城市与农村的关系。读的时候脑子自然而然浮现出的画面就是一个被机器取代的沮丧的失业者在街头漫步。