《土地资产调查核算技术方法体系设计与实践》土地资产核算方法探究

从宏观层面看，土地资源资产核算是将一个行政单元区域作为基本核算单元开展的总量核算。以基准地价这一宏观调控工具为例，北京全域运行一个基准地价体系，分用途汇总形成全市土地资产总量。宏观尺度下计算更多考虑行政单元之间的价值量比较，并不直接体现行政单元内部土地质量和价格的分布。宏观层面下的土地资源资产核算受限于资产评价技术体系，存在于土地资源资产核算的起步探索期，例如90年代末和20年代初原国家土地管理局和原中国土地勘测规划院开展的系列研究测算工作。虽然早期土地资源调查基础薄弱，但是通过评定土地价格和测算土地面积测算价值总量的工作思路已经初步确立，为后续的研究试点工作奠定了良好的基础。

从中观层面看，土地资源资产核算是按照均质均价性将行政单元划分为空间单元，核算空间单元范围内各用途土地的平均地价，核算汇总形成资产总量。目前主要基于均质地区的划分和公示地价体系（基准地价、标定地价和监测地价）开展中观尺度核算，其精度高于宏观核算，目前技术水平下适用性最为广泛，且能更好体现土地价值在同一行政单元不同空间区位上的差异性。

从微观层面看，土地资源资产核算是以宗地为基本单元，精确核算各宗地资产量，汇总形成行政区域土地资产总量。目前主要采用基准地价系数修正法、市场比较核算法和多元线性回归模型，结合GIS技术，通过批量处理开展实证测算。